Een stijging van de hypotheekrente zal komende jaren niet tot grote problemen leiden op de woningmarkt. Dat concludeert de Amsterdam School of Real Estate in een onderzoeksrapport. De onderzoekers verwachten bovendien dat de kabinetsplannen van Rutte III – versnelde verlaging renteaftrek en afschaffing wet-Hillen – geen negatief effect zullen hebben op het aantal transacties of de ontwikkeling van de huizenprijzen.
De onderzoekers van de Amsterdam School of Real Estate, een samenwerking van de vastgoedbranche, de overheid en de Universiteit van Amsterdam, wilden weten wat een verhoging van de rente zou betekenen voor de huizenverkoop. De huidige lage rente heeft er mede voor gezorgd dat het aantal transacties en de prijzen de afgelopen jaren flink zijn gestegen.
Groei inkomens
Volgens de onderzoekers ligt de maximale hypotheeksom bij een rentetarief van 5% ongeveer 8% lager dan nu. Een toename van de hypotheekrente zien ze echter samengaan met een groei van het gemiddelde huishoudinkomen. Uit de doorrekening van het regeerakkoord voor de jaren tot 2021 komt een inkomensgroei van 3,1% per jaar. “Wat betreft de maximale hypotheeksom weegt dit voldoende op tegen het negatieve effect van een eventueel stijgende hypotheekrente”, aldus het rapport.
Lagere woningprijzen
Uit het onderzoek komt verder naar voren dat een verhoging van de hypotheekrente met 1% leidt tot een verlaging van de reële woningprijs met ongeveer 6%. De prijzen zullen volgende de onderzoekers niet onmiddellijk wijzigen, maar geleidelijk. Als de hypotheekrente denkbeeldig meteen 4% bedraagt, levert dat een lagere prijsstijging ten opzichte van het basisscenario op van -8%. Bij een geleidelijke stijging naar 4%, is het effect op de woningprijzen na vijf jaar -3% ten opzichte van het basisscenario.
Mede door de verwachte inkomstenontwikkeling kan de Nederlandse koopwoningmarkt de komende jaren een stijging van de hypotheekrente goed aan, concluderen de onderzoekers. Een verschuiving naar huur door de stijgende rente verwachten ze niet. De koopwoningmarkt blijft volgens de Amsterdam School of Real Estate voor veel huishoudens de enige reële mogelijkheid. De vrije huursector biedt nog weinig aantrekkelijke en betaalbare alternatieven.
Versnelde verlaging renteaftrek
Ook de voornemens van het kabinet-Rutte III zullen niet tot grote klappen leiden voor de woningmarkt. “Het effect van de versnelling van de verlaging van het aftrekpercentage wordt rekentechnisch gecompenseerd door de verlaging van het eigenwoningforfait. Als deze maateregelen in de huidige marktomstandigheden zouden worden ingevoerd, zou dit als welkom ‘bluswater’ voor een overspannen woningmarkt kunnen fungeren. Nu de maatregelen pas in 2020 ingaan, is het effect ongewis omdat de marktomstandigheden dan anders kunnen zijn. Hoe dan ook zal het effect op de woningmarkt echter beperkt zijn”, schrijven de onderzoekers.
Wet-Hillen
Het inkomenseffect van de afschaffing van de wet-Hillen noemen de onderzoekers gering. Dat komt doordat het eigenwoningforfait bij (bijna) afgeloste koopwoningen geleidelijk wordt ingevoerd. Op korte termijn verwachten ze geen effect. “Huishoudens met een hypotheek zullen op termijn wellicht minder geneigd zijn om te verhuizen naar een goedkopere woning zonder hypotheek. Dergelijke verhuisbewegingen komen echter in beperkte mate voor”, aldus het rapport.
LTV
Het grootste en positiefste effect op de woningmarkt verwachten de onderzoekers van een maatregel die juist niet is genomen, namelijk de verdere verlaging van de loan-to-value. Die blijft ook na 2018 op 100%. “Voor starters zou het steeds lastiger worden om een koopwoning te financieren als de loan-to-value geleidelijk verder verlaagd zou worden tot bijvoorbeeld 90%. Met de verlaging van de loan-to-value tot 100% en aflossingsplicht die voor nieuwe leningen is ingevoerd, is het risico voor stareters om ‘onder water’ te komen al sterk verminderd.”
